تستلزم القوانين شكلية معينة لجميع التصرفات القانونية التي ترد على العقار ، وفي مقدمة هذه الشكليات هي تسجيل التصرف القانوني في دائرة التسجيل العقاري رسمياً امام الجهات المختصة .
و في هذا الشأن تنص المادة 1 من قانون السجل العقاري السوري على ” إن السجل العقاري: هو مجموعة الوثائق التي تبين أوصاف كل عقار وتعين حالته الشرعية، وتنص على الحقوق المترتبة له وعليه، وتبين المعاملات والتعديلات المتعلقة به “، كما ينص قانون التسجيل العقاري رقم (43) لسنة 1971 العراقي في المادة “1” منه على ان ” يراد بالتعابير الآتية لأغراض هذا القانون المعاني المبينة ازاءها … دائرة التسجيل العقاري – الدائرة المختصة باجراء التسجيل العقاري وفق احكام هذا القانون ، السجل العقاري – السجل الذي تثبت فيه التسجيلات العقارية وفق نصوص القانون ويستند اليه في اصدار السند .. ” .
اما بالنسبة للقانون التركي فقد نصت المادة “705” من القانون المدني على ان ” يتم الحصول على الاموال غير المنقولة من خلال التسجيل … ” .
وفي هذا السياق تثار مسألة مدى مشروعية التصرفات القانونية الواردة على عقار دون تسجيلها في دائرة الطابو او التسجيل العقاري ، والحقيقة ان جميع التصرفات التي ترد على عقار دون اجراء الشكلية المطلوبة فيها بالتسجيل تعتبر باطلة ولا ترتب اي اثر قانوني ، فمشتري العقار مثلاً اذا ما ابرم عقداً ودفع ثمنه دون تسجيله في دائرة التسجيل العقاري ، فان هذا العقد لايلزم البائع بنقل الملكية ، ولا يضمن حق المشتري في العقار المباع ، لكنه في حالة الخلاف يعتبر اثبات على دفع الثمن ويلتزم مستلمه باعادته الى صاحبه .
